如何提升房企营运效率？从万科存货周转率看资产优化，实现去化率超%的秘诀

你是不是经常听说房企的"营运能力"，但总觉得这个概念有点抽象？🤔 尤其是像万科这样的大企业，到底怎么判断它的资产运用效率高不高呢？今天我们就来聊聊这个话题，我会结合最新的数据，用大白话帮你搞懂万科的营运能力，特别是存货周转率这个关键指标。

简单来说，存货周转率就像是给企业量体温，能直接反映出公司的产品销售速度。对房地产企业而言，存货主要包括土地储备、在建项目和待售房源。

万科近年来的存货周转率有所波动，这其实和它的业务扩张有直接关系。当企业规模扩大时，存货增加是很正常的现象，关键是看这种增加是否带来了相应的销售增长。

让我印象深刻的是，万科年上半年在成都、温州、天津等地的盘活项目首开去化率都超过了%。这个数据很能说明问题——高去化率意味着企业的存货周转效率很高，产品符合市场需求。

从我观察万科的经验来看，他们主要做了以下几方面的工作：

​​精准投资与存量盘活双管齐下​​

万科这两年特别注重"精准投资"，所有新项目都会纳入全周期投后管理。数据显示，自年以来，万科新项目的投资兑现度达到%，平均销售毛利率为%。这种精准的投资策略避免了盲目扩张，从源头上控制了存货积压的风险。

同时，万科在存量盘活方面做得很出色。年以来，他们累计盘活了个项目，涉及可售货值约亿元，通过这些盘活实现了亿元的新增销售。这种"变废为宝"的能力极大地优化了存货结构。

​​"好房子"产品策略提升去化速度​​

万科近年来推动的"好房子"标准实实在在地提升了产品竞争力。以上海理想之地项目为例，它不仅入选了住建部全国首批好社区案例，还带动了整体销售。

我认为这种产品策略的成功在于：真正抓住了市场需求。当你的产品符合消费者期待时，销售速度自然就上去了。万科上半年超.万套的高质量交付，以及超过个项目实现"交付即交证"，都增强了市场信心。

当然，存货周转率不是唯一的指标。万科的应收账款周转率表现就很不错，这反映了他们高效的现金流管理能力。

还有一个亮点是万科的经营性现金流连续年保持为正。这个记录在房地产行业非常难得，说明万科有很强的资金周转和风险抵御能力。

年上半年的数据显示，万科实现了销售回款率超过%，这意味着销售能够迅速转化为可用资金，为后续运营提供了充足的流动性。

基于对万科营运能力的分析，我有几点个人看法：

首先，我认为房企提升营运效率的关键在于​​精准和聚焦​​。万科的经验表明，与其盲目扩张规模，不如把重点放在提升产品质量和销售效率上。

其次，​​科技赋能​​正在成为提升营运效率的新抓手。万科使用的图纸大模型、无人机巡检等技术创新，实际上都在间接提升营运效率。数字化工具能够缩短项目周期，从而改善存货周转。

最后我想说的是，营运能力分析不是一堆冰冷的数字，它背后反映的是企业的经营策略和市场应对能力。对于想了解房企运营的朋友，我建议重点关注存货周转率、应收账款周转率和经营性现金流这三个指标，它们能给你提供一个相对全面的视角。

万科的经验表明，即使在市场调整期，通过精准投资、存量盘活和产品创新，企业仍然可以保持较强的营运效率。希望今天的分享能帮你更好地理解房企的营运能力分析！📊